Was gibt es bei einem Immobilienerbe zu beachten?

Wer eine Immobilie vererben möchte oder vererbt bekommen soll, muss einiges beachten, denn das Thema Immobilienerbe geht häufig mit Komplikationen und Konflikten einher. Gesetzliche Regelungen, Termine und die Frage, wie die Erbimmobilie innerhalb der Familie aufgeteilt werden soll, können schnell belastend sein.

Daher ist eine sorgfältige Vorbereitung sehr wichtig, wenn es um ein Immobilienerbe geht. Ist dies nicht möglich, sollte sich noch vor Antritt des Erbes um die wichtigsten Punkte gekümmert werden, um zu klären, was mit der Erbimmobilie passieren soll.

Zink Immobilien - das muss beim Immobilienerbe beachtet werden

Wer bekommt die Erbimmobilie?

Die Frage, wer ein (anteiliges) Anrecht auf die Immobilie hat, ist nicht so einfach. Hierbei gibt es einige Punkte zu berücksichtigen:

Das Testament

Liegt kein Testament vor, greift das Parentelsystem. In diesem ist die gesetzliche Erbfolge festgelegt und klar definiert, in welchen Ordnungsgrad die Verwandten fallen. Der Lebenspartner sowie die eigenen Kinder werden hierbei bevorzugt behandelt und haben einen Anspruch auf einen größeren Anteil des Erbes. Wird eine Immobilie vererbt, geht diese an eine Erbengemeinschaft über – möchte ein Familienmitglied die Immobilie für sich allein beanspruchen, können die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft um den Betrag Ihres Anspruchs ausgezahlt werden.

Mit einem Testament kann klar geregelt werden, wer die Immobilie erben soll. Hierbei ist allerdings der Pflichtteil aller näheren Angehörigen zu berücksichtigen – so haben die eigenen Kinder oder der Lebenspartner ein Anrecht auf einen (monetären) Pflichtteil des Immobilienerbes, auch wenn dieses nur auf eine Person ausgeschrieben wurde.

Die Erbfolge

Das Parentelsystem unterteilt Angehörige in 3 Ordnungsebenen. Verwandte der ersten Ordnung sind leibliche sowie adoptierte Kinder und Enkelkinder. Ehegatten und Lebenspartner fallen durch das Ehegattenrecht ebenfalls in die erste Ordnung. In der zweiten Ordnung befinden sich die Eltern und Geschwister des Erblassers. Großeltern, Onkel und Tanten fallen in die dritte Ordnung.

Jede Ordnungsebene definiert, welchen Anspruch an das Erbe die jeweiligen Verwandten haben. Soll von diesem System abgewichen werden, sollten Erblasser und Erben sich umfangreich über Pflichtanteile und Auszahlungen an die näheren Verwandten informieren.

Die Erbengemeinschaft

Häufig kommt im Erbfall eine Erbengemeinschaft zustande. Es handelt sich hierbei in der Regel um die nächsten Angehörigen des Erblassers, die sich das Immobilienerbe teilen. Der Anteil an dem Immobilienerbe ist abhängig von dem Verwandtschaftsgrad, dem gesetzlichen Pflichtanteil und im Testament festgelegte Sonderregelungen.

Die Erbengemeinschaft hat diverse Möglichkeiten im Bezug auf die gemeinsam geerbte Immobilie. So kann gemeinsam entschieden werden, die Immobilie zu verkaufen und den Erlös auf die Mitglieder der Erbengemeinschaft aufzuteilen. Auch eine gemeinsame Vermietung der Immobilie ist möglich. Entscheidet sich ein Mitglied dazu, die Immobilie selbst bewohnen zu wollen, können die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft zum Beispiel ausgezahlt werden.

Was ist beim Immobilienerbe zu beachten?

Wer eine Immobilie erbt, sollte sich vorab Gedanken darüber machen, ob sich die Annahme des Erbes lohnt. Nicht selten sind Erbimmobilien noch nicht fertig abbezahlt – wer also eine Immobilie erbt, erbt auch die Schulden.

Darüber hinaus muss eine Änderung des Grundbucheintrags durch die Erben veranlasst werden. Soll die Immobilie direkt weiterverkauft werden, kann auf die Änderung des Grundbucheintrags als Zwischenschritt verzichtet werden, sofern der künftige Käufer keinen Bankkredit aufnehmen muss.

Auch gibt es diverse Möglichkeiten für die Erbimmobilie: nicht selten steht der Immobilienverkauf im Raum, insbesondere dann, wenn die Erben selbst bereits Eigentum besitzen, sich nicht um die geerbte Immobilie kümmern oder diese nicht selbst beziehen wollen. Aber auch die Vermietung der Immobilie ist eine Möglichkeit – unter Berücksichtigung aller Rechte und Pflichten, die als Vermieter auf die Erben zukommen.

Selbstverständlich kann die geerbte Immobilie auch selbst bezogen werden. Die Selbstnutzung der Immobilie hat den Vorteil, dass unter bestimmten Voraussetzungen (etwa die Nutzungsdauer) die Erbschaftssteuer entfällt. Zu beachten sind hierbei aber anfallende Kosten für die Auszahlung der Mitglieder einer Erbengemeinschaft, aber auch Kosten für die Renovierung, Sanierung und Modernisierung der Immobilie!

Was kostet das Immobilienerbe?

Eine Immobilie zu erben, kann mit hohen Kosten einhergehen. Folgende Kostenpunkte sollten Sie berücksichtigen:

Erbschaftssteuer: Wer eine Immobilie erbt, profitiert – je nach Verwandtschaftsgrad – von sogenannten Freibeträgen. Liegt der Wert der Immobilie innerhalb dieses Freibetrags, muss keine Erbschaftssteuer entrichtet werden. Übersteigt der Wert der Immobilie den Freibetrag, wird die Erbschaftssteuer fällig. Abhängig vom Verwandtschaftsgrad und der entsprechenden Steuerklasse wird der Überschuss des Freibetrags entsprechend versteuert.
Auszahlung: Ob eine Erbengemeinschaft entsteht oder eine angehörige Person alleiniger Erbe der Immobilie wird, ist abhängig vom Testament. Jedoch entsteht in der Regel ein sogenannter Pflichtanteil, der den näheren Angehörigen des Erblassers zustehen. Ist dies vom Erblasser nicht berücksichtigt, muss der Alleinerbe für die Auszahlung aufkommen. Die Auszahlung wird auch dann fällig, wenn mehrere Personen eine Immobilie erben und ein Erbe diese für sich allein nutzen möchte.
Schulden: Ist die Immobilie noch nicht abbezahlt, werden auch die fälligen Schulden vererbt. Hier sollte ganz genau überlegt werden, ob sich die Erbannahme lohnt. Auch andere Schulden ohne Immobilienbezug können vererbt werden – hier ist zu beachten, dass bei Erbannahme sämtliche Erbanteile angenommen oder abgelehnt werden müssen.

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