Bewertungsarten für Ihre Immobilie

Wer über den Verkauf einer Immobilie nachdenkt, stellt sich natürlich die Frage, zu welchem Preis die Immobilie verkauft werden kann. Dabei isut es oftmals ein langer und aufwändiger Weg von der ersten Einwertung der Immobilie bis zum tatsächlichen Verkaufspreis. Hier erfahren Sie, welche Bewertungsverfahren es für Immobilien gibt, wie sich diese zusammensetzen und für welche Immobilien sich die einzelnen Bewertungsarten eignen!

Bewertungsverfahren für Immobilien - Zink Immobilien

Der Marktwert der Immobilie

Der Marktwert einer Immobilie – auch bekannt als Verkehrswert – ist eine Zusammensetzung aus unterschiedlichen Faktoren und Bewertungsmethoden, um den tatsächlichen Wert der Immobilie in der aktuellen Marktsituation zu ermitteln. Um den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln, braucht es ein geschultes Auge, Kenntnisse über Wertminderungen durch Alter und Abnutzung und umfangreiche Kenntnisse über den lokalen Immobilienmarkt, um die Immobilie entsprechend bewerten zu können.

Ist der Marktwert gleich der Verkaufspreis der Immobilie?

Nicht ganz – der Markt- bzw. Verkehrswert einer Immobilie gibt an, welchen Wert die Immobilie am Markt hat. Der Preis, zu dem die Immobilie verkauft wird, kann dennoch variieren, zum Beispiel durch Preisverhandlungen oder durch eine Preissenkung, wenn die Immobilie zum ursprünglichen Preis nicht verkauft wird.

Das Sachwertverfahren

Der reine Sachwert einer Immobilie lässt sich durch das Sachwertverfahren ermitteln. Dabei werden der Bodenwert des Grundstücks und die Herstellungskosten für das Gebäude sowie für die Außenanlage addiert und mit etwaigen Wertminderungen verrechnet. Der zentrale Faktor dieser Methode ist der Wiederbeschaffungswert – also, den Kosten, die anfallen würden, um die Immobilie im Ursprungszustand wieder zu errichten.

Dabei wird zwischen einem vorläufigen und einem tatsächlichen Sachwert unterschieden. Die Ermittlung des Immobilien-Sachwerts ist relativ einfach, da es feste Größen für die Berechnung gibt. Jedoch werden äußere Faktoren, etwa die Lage, nicht mit berücksichtigt.

Für diese Immobilienarten eignet sich das Sachwertverfahren:

Ein- und Zweifamilienhäuser mit geringen Vergleichsdaten
Industrie- und Gewerbeimmobilien
Immobilien unter Denkmalschutz

Weitere Informationen und wie sich der Sachwert einer Immobilie zusammensetzt, finden Sie hier:

Das Sachwertverfahren

Das Vergleichswertverfahren

Der Vergleichswert einer Immobilie wird auf Basis von ähnlichen, bereits verkauften Immobilien ermittelt. Dabei wird das Augenmerk auf vergleichbare Attribute gelegt, die sich sowohl auf direkte Faktoren – Größe, Zimmeranzahl, Zustand und Alter – der Immobilie beziehen, als auch auf indirekte Faktoren wie die Lage, Infrastruktur und die Anbindung. Aber nicht nur vergangenheitsbasierte Daten werden verwendet, sondern auch aktuelle Angebote und deren Verkaufskonditionen werden beobachtet und bei der Vergleichswertermittlung berücksichtigt.

Unterschieden wird hierbei zwischen dem direkten und dem indirekten Vergleichswert – welches Vergleichswertverfahren in Frage kommt, hängt mit der Datenbasis zusammen.

Für diese Immobilien eignet sich das Vergleichswertverfahren:

Ein- und Zweifamilienhäuser
Doppel- und Reihenhäuser
Eigentumswohnungen

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt bei vermieteten Immobilien zum Einsatz, denn hier liegt der Fokus auf den erzielbaren Mieteinnahmen. Dabei liegt die Grundannahme vor, dass der Bodenwert – also der Wert des Grundstücks – nicht an Wert verliert, während die Immobilie selbst – also das Haus oder die Wohnung – durch Abnutzung an Wert verliert.

Bei der Berechnung des Ertragswertes einer Immobilie werden viele Faktoren und Kostenpunkte sowie Vervielfältiger berücksichtigt, um die Rendite der Immobilie zu ermitteln.

Für diese Immobilienarten eignet sich das Ertragswertverfahren:

vermietete Wohnungen und Ein-/Zweifamilienhäuser
Mehrfamilienhäuser
Hotels
Gewerbeimmobilien

Die Online-Wertermittlung

Die Online-Wertermittlung ist ein – in der Regel – kostenfreies Tool, mit dem Sie mit nur wenigen Angaben eine erste Indikation für Ihre Immobilie ermitteln können. Dafür reichen schon rudimentäre Angaben wie die Größe, Zimmeranzahl und das Alter der Immobilie. Ihre Daten werden über Datenbanken mit Angeboten und erfolgreichen Verkäufen ähnlicher Immobilien abgeglichen und ein erster Richtwert wird erstellt.

Dabei eignet sich die Online-Wertermittlung für alle Immobilien, die verkauft werden sollen. Wichtig ist hierbei nur, zu beachten, dass der ermittelte Richtwert keinen Bezug zu diversen Faktoren herstellt, die sich unmittelbar auf den Wert der Immobilie auswirken können – Alter, Zustand und die genaue Lage werden hierbei nicht berücksichtig.

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, eine Immobilie zu verkaufen, ist die Online-Wertermittlung ein guter Ansatz, um ein Gefühl dafür zu bekommen, in welchem Preissegment sich die Immobilie bewegt. Für den tatsächlichen Wert und die Ermittlung des idealen Verkaufspreises für die Immobilie empfehlen wir die Beratung und Bewertung durch einen zertifizierten Sachverständiger und Gutachter mit lokaler Marktkenntnis – nur so können auch externe Faktoren wie die aktuelle Marktsituation, die Kaufbereitschaft und die Einflüsse aktueller Zinsentwicklungen mit berücksichtigt werden.

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