Das Sachwertverfahren für Ihre Immobilie

Das Sachwertverfahren ist eine der gängigsten Bewertungsmethoden für Immobilien. Hierbei wird der Wiederbeschaffungswert ermittelt – also, was es kosten würde, die Immobilie im Ursprungszustand wieder zu errichten. Hierfür werden die Herstellungskosten für das Gebäude und die Außenanlage mit dem Bodenrichtwert des Grundstücks verrechnet und diverse Faktoren, die sich wertmindernd auswirken, wieder abgezogen.

Wie genau eine Berechnung des Sachwertes aussehen kann, erfahren Sie in diesem Beitrag!

Wofür eignet sich das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren ist eine relativ einfache Methode, den Wert einer Immobilie zu bestimmen, da für die Berechnung feste Größen verwendet werden. So eignet sich das Sachwertverfahren zum Beispiel für Ein- und Zweifamilienhäuser, für die es keine Vergleichsdaten ähnlicher, bereits vermarkteter Immobilien gibt. Aber auch der Wert von Industrie- und Gewerbeimmobilien sowie Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, kann mit dem Sachwertverfahren ermittelt werden.

Zu beachten ist jedoch, dass hierbei äußere Faktoren, etwa die Lage oder Umwelteinflüsse, nicht mit berücksichtigt werden. Diese Faktoren sollten bei einer umfangreichen Marktwertermittlung der Immobilie mit einbezogen werden.

Der Bodenwert

Im ersten Schritt des Sachwertverfahrens wird der Bodenwert – also dem Wert des Grundstücks, auf dem die Immobilie errichtet wurde – ermittelt. Der Bodenwert ergibt sich aus der Grundstücksgröße und dem Bodenrichtwert, welcher sich auf Basis vergangener Verkaufspreise zusammensetzt.

Grundstücksgröße x Bodenrichtwert pro m² = Bodenwert

Die Gebäudeherstellungskosten

Der Sachwert der Immobilie orientiert sich an den Baukosten einer Immobilie, welche sich an Regelungen und dem Standard der Immobilienwertermittlungsverordungung (ImmoWertV) orientieren. Diese werden mit der Bruttogrundfläche der Immobilie verrechnet:

Regelherstellungskosten pro m² x Bruttogrundfläche = Gebäudeherstellungskosten

Der Gebäudesachwert

Der Sachwert der Immobilie ergibt sich durch eine Verrechnung der Gebäudeherstellungskosten abzüglich der Wertminderungen, die beispielsweise durch durch das Alter der Immobilie auftreten können:

Gebäudeherstellungskosten – Alterswertminderung = Gebäudesachwert

Die Außenanlage

Auch die Außenanlage – etwa ein schön angelegter Garten oder ein Außenpool – fließen mit in den Sachwert der Immobilie ein. Der Wert der Außenanlage lässt sich anhand der Regelherstellungskosten errechnen:

Regelherstellungskosten pro m² x m² = Herstellungskosten für die Außenanlage

Der Sachwert der Immobilie

Sind alle Werte errechnet, lassen sich sowohl der vorläufige, wie auch der tatsächliche Sachwert der Immobilie ermitteln.

Für einen vorläufigen Sachwert werden der Gebäudesachwert mit dem Bodenwert zusammengerechnet.

Gebäudesachwert + Bodenwert + Wert der Außenanlage = vorläufiger Sachwert der Immobilie

Für den tatsächlichen Sachwert wird der vorläufige Sachwert mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert, welcher von regionalen Gutachterausschüssen ermittelt und vorgegeben wird.

Vorläufiger Sachwert der Immobilie x Marktanpassungsfaktor = tatsächlicher Sachwert

Ist der Sachwert gleich der Marktwert einer Immobilie?

Der Sachwert ist eine gute Methode, um den tatsächlichen Wert der Immobilie zu berechnen. Insbesondere bei Immobilien mit besonderen Ausstattungsmerkmalen kann diese Methode hilfreich sein, um wertsteigernde Faktoren zu berücksichtigen. Jedoch fließen in den Sachwert der Immobilie keine äußeren Faktoren ein, welche sich unmittelbar auf den Marktwert der Immobilie auswirken können. Eine gute Infrastruktur und eine angenehme Wohngegend können den Marktwert der Immobilie steigern, während sich Lärm und unangenehme Gerüche negativ auf den Marktwert und schließlich auch auf den Verkaufspreis einer Immobilie auswirken können.

Sie wollen wissen, was Ihre Immobilie wert ist?

Ob das Sachwertverfahren die ideale Bewertungsmethode für Ihre Immobilie ist, ist abhängig von verschiedenen Faktoren. Unsere lokalen Experten beraten Sie gern rund um die Bewertung Ihrer Immobilie in Mannheim und der Region! Sprechen Sie uns gerne an!

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